Khi thị trường bất động sản tại một khu vực có dấu hiệu tăng nhiệt, nhà đầu tư ồ ạt đổ về. Nhiều người sẽ bắt đầu đặt ra nghi vấn về sức mua “ảo”, hay còn được gọi là “bong bóng bất động sản”.

1. Tìm hiểu về bong bóng bất động sản

Bong bóng bất động sản là một hiện tượng có tính chu kỳ, xảy ra khi giá của bất động sản tăng nhanh chóng, vượt khỏi giá trị thực của nó. Đến một thời điểm nhất định, tính thanh khoản của bất động sản không còn, dẫn đến tình trạng thị trường chững lại và bắt đầu suy giảm trầm trọng. 

Từ đây, “bong bóng” vỡ, các nhà đầu tư bắt đầu “tháo chạy”, nhiều người còn bị “chôn vốn” hàng tỷ đồng do ảnh hưởng bởi tâm lý đám đông.

Có thể ví dụ dễ hiểu cho khái niệm này như sau: Một lô đất A có giá trị thực là 800 triệu. Khi bong bóng bất động sản xảy ra, giá lô đất A này tăng lên gấp rưỡi, rơi vào khoảng 1,3 tỷ. Sau đó, một người khác thấy miếng đất lên giá quá nhanh, nghĩ rằng đất tiếp tục tăng giá cao hơn nữa nên đã mua lại giá này. 

Và người khác tiếp tục mua lại với giá cao hơn, sự xoay vòng này xảy ra vì ai cũng hy vọng kiếm thêm chút lợi nhuận. Cho đến khi bong bóng bất động sản phình quá to và sắp vỡ, tức giá miếng đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Khiến nhiều người không còn muốn mua lô đất, làm thị trường bị chững lại và tụt giá thê thảm. 

2. Nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản

a. Tăng trưởng GDP vượt ngưỡng

Thu nhập bình quân đầu người cao và tăng nhanh, dẫn đến nhiều cá nhân và doanh nghiệp muốn tham gia đầu tư. Trong đó, bất động sản là kênh đầu tư rất được ưa chuộng, có thể dùng làm tài sản để cất trữ, trao truyền, kinh doanh, kể cả đầu cơ.

b. Chính sách vay tín dụng đang dần nới lỏng

Một số ngân hàng thương mại mức tăng trưởng tín dụng rất cao do cho vay với lãi suất dưới chuẩn. Trong đó, một phần rất lớn nguồn vốn xã hội và nguồn vốn tín dụng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. 

Đồng thời, thay vì kiểm soát vốn vay tín dụng, các ngân hàng thương mại lại buông lỏng, tạo điều kiện để vốn vay sử dụng sai mục đích .

c. Thị trường phát triển không cân đối

Khi thị trường xảy ra tình trạng phát triển lệch pha cung – cầu sản phẩm bất động sản. Dẫn đến hiện tượng “bóng bóng” do khan hàng, trong khi nhu cầu quá tải, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản giá rẻ và trung cấp.

d. Thị trường nhiễu động

Sự xuất hiện nhiều môi giới, nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp, cò đất đã khiến giá BĐS vọt lên với tần số chóng mặt. Đồng thời, giới đầu cơ chuyên nghiệp lại là người đứng ra làm giá, thổi giá và tạo sóng.

Việc đẩy giá ảo quá cao so với giá trị thực của bất động sản nhằm mục đích trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng. Do do, “bóng bóng bất động sản” lợi dụng thị trường đang nhiễu động, mơ hồ để phát triển.

e. Pháp lý còn lỏng lẻo

Các cơ quan có thẩm quyền không sử dụng kịp thời công cụ về thuế, quy hoạch, tín dụng, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị. Việc điều tiết thị trường không hiệu quả đã dẫn đến sự xuất hiện của nhiều luồng “sóng ảo” – nền móng của “bong bóng bất động sản”.

f. Gói kích cầu đầu tư bất động sản sử dụng không hiệu quả

Nguồn vốn đầu tư trong nước và nước ngoài sử dụng sai mục đích, không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.

3. Hệ lụy bong bóng bất động sản để lại là gì?

Thời kỳ “nổ” bong bóng bất động sản mang đến hậu quả cực kỳ nghiêm trọng. Nếu không có sự quản lý chặt chẽ của cơ quan Nhà nước, nó không chỉ ảnh hưởng tới cá nhân tham gia đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến cả một nền kinh tế. 

Nhiều nhà đầu tư chạy theo “vòng xoáy lợi nhuận” mà dính phải thành phố “ma”, dự án “ma”. Dẫn đến việc phá sản theo hiệu ứng dây chuyền, làm toàn bộ nền kinh tế rơi vào khủng hoảng.

4. Giải pháp ngăn chặn sự hình thành của bong bóng bất động sản

– Nhà đầu tư thường xuyên theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình, diễn biến của thị trường, tránh tâm lý đám đông.

– Địa phương thu hồi các dự án bỏ hoang, thực hiện các biện pháp tài chính để bình ổn thị trường. Không để xảy ra tình trạng sốt giá và “môi giới ảo” trên địa bàn

– Thường xuyên bổ sung thông tin, rà soát công tác quy hoạch khu công nghiệp, đô thị, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

– Tăng cường kiểm tra, thanh tra, giám sát toàn diện tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc cho thuê đất, giao đất, cấp Sổ đỏ trên địa bàn.